Como comprar meu primeiro apartamento?
- Corretor Ajemo
- 11 de mai.
- 5 min de leitura
Você já tomou sua decisão, quer sair do aluguel ou da casa de seus pais e investir em um apartamento. Mas, muitas dúvidas surgem neste momento de planejar um passo tão importante como este, e a principal delas é: Como comprar meu primeiro apartamento?
Planejamento
Esta é a primeira etapa a ser pensada para a compra de um imóvel. Afinal de contas, qualquer objetivo que você tenha possui grandes chances de fracassar se não for planejado. O primeiro de tudo é saber o que se quer.
Onde vou morar, quais os bairros me atendem, qual o tipo de apartamento eu preciso, isso tudo faz parte do primeiro passo.
Após determinar onde você quer morar e qual o tipo de apartamento você precisa, então chega a hora de fazer seu planejamento financeiro e entender melhor as opções de entrada e financiamento disponíveis.
Entrada
Na maioria dos casos, o pagamento de um apartamento é feito com 30% do valor total na entrada e 70% no financiamento. Claro, existem exceções à regra, mas, isso é o mais comum.
Para esses 30% de ato você precisará ter uma quantia de dinheiro guardada. Por exemplo, se quiser comprar um apartamento de R$300 mil, precisará de cerca de R$90 mil para dar de entrada para construtora.
Se você comprar um apartamento pronto você terá de pagar este valor integralmente no ato, já, se comprar um apartamento na planta, poderá parcelar a entrada ao longo do período obras.
Se você não sabe a diferença entre comprar um apartamento na planta ou um pronto, dá uma olhada nesse conteúdo que eu escrevi para tirar essa dúvida.
Como você poderá perceber, se você tiver poucos recursos guardados, um imóvel na planta será uma opção mais acessível por conta da possibilidade de parcelamento da entrada.
Mas e os 70% referentes ao financiamento? Aí você precisará saber o quanto consegue financiar.
Tipos de financiamento Imobiliário
Para a compra de imóveis residenciais, existem 4 modalidades de financiamento.
O Programa Minha Casa Minha Vida, o SFH (Sistema Financeiro de Habitação), o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) e, por fim a Carteira Hipotecária (CH).
SFH – Sistema Financeiro de Habitação
O sistema financeiro de habitação funciona para financiar imóveis com valor de avaliação de até R$1,5 milhão, o que inclui o uso do FGTS.
Existe uma conta simples para se fazer neste momento que funciona na maioria dos casos. A cada R$4 mil de renda comprovada que você tiver, o banco irá liberar cerca de R$100 mil de financiamento. Essa conta possuí valores arredondados e não leva em conta seu score, mas, com ela da para se ter um boa base de cálculo.
No exemplo do apartamento de R$300 mil você deverá financiar R$210 mil, pois, sua entrada será de 30% do valor e R$210mil são os 70% restantes.
Levando em consideração este cálculo de renda, para financiar R$210 mil, você irá precisar de algo em torno de R$9 mil de renda comprovada.
Eu sei que agora você pode ter se assustado um pouco com esse valor, mas, calma. Na hora de comprar seu apartamento você poderá compor renda com mais alguém, seja com seus pais, cônjuge e etc.
Todo este exemplo que eu dei até agora se trata de um apartamento comprado pelo SFH – Sistema Financeiro de Habitação, porém, existe outra forma de adquirir seu primeiro imóvel, através do Programa Minha Casa Minha Vida do governo federal.
Minha Casa Minha Vida - MCMV
O programa é voltado para auxiliar o consumidor a comprar o primeiro imóvel e possui uma série de vantagens.
A primeira é que você poderá comprar seu apartamento com uma renda menor que pelo SFH. A conta para o Minha Casa Minha Vida é mais ou menos R$2 mil de renda para cada R$100 mil de financiamento.
Pelo programa, é possível também receber um subsídio do governo de até R$55 mil dependendo da sua renda comprovada e claro, aqui você também pode compor renda para realizar a compra e utilizar seu FGTS para amortizar a entrada.
Além disso, no Minha Casa Minha Vida, ao invés de assinar o financiamento após o termino da obra, você assina alguns meses após o fechamento com a construtora, o que congela seu saldo devedor do financiamento e torna a opção mais segura e acessível para a maioria das pessoas.
Você pode saber mais lendo meu artigo sobre o Programa Minha Casa Minha Vida.
Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
Este sistema foi criado pelo governo federal para o financiamento de imóveis avaliados acima de R$1,5 milhão e, diferente das demais modalidades que não permitem comprometer mais de 30% da renda com as parcelas, aqui não há limite de comprometimento de renda.
O prazo de quitação da dívida é de 35 anos (420 meses), porém, por se tratar de um risco maior para o banco, a taxa de juros também é ampliada.
Vale ressaltar também que no SFI, tanto pessoas físicas, quanto jurídicas podem comprar imóveis, por isso, é muito comum se utilizar este sistema para a aquisição de imóveis comerciais.
CH – Carteira Hipotecária
A carteira hipotecária possui negociação livre entre cliente e instituição financeira e funciona para financiar imóveis de valor muito alto, superior aos limites das demais modalidades. Aqui a taxa de juros gira em torno de 16%.
Essa modalidade é livre das regras estipuladas pela lei, e por isso, se torna um financiamento mais fácil para a aquisição de imóveis de alto valor por não possuir restrições.
Na maioria dos casos de primeiro imóvel os sistemas utilizados são o Minha Casa Minha Vida e o SFH por, geralmente se tratar de uma compra de valor mais baixo.
Mas, vale a pena conhecer, nem que seja um pouquinho de cada um dos outros sistemas para que você mostre que é um consumidor consciente.
Documentação
Depois de traçar seu objetivo e entender os tipos de financiamento disponíveis, agora, você precisa saber um detalhe que muitos corretores “esquecem” ou omitem na hora de fechar um contrato de compra de imóvel que é a documentação.
Quando você comprar um apartamento, existem duas coisas que ainda resta fazer para que o imóvel seja seu.
Pagar o ITBI (Imposto Sobre a Transmissão de Bens e Imóveis) e escriturar a unidade.
Assim como quando você compra um carro e paga para colocar o veículo no seu nome, o mesmo ocorre no mercado imobiliário.
Quando você compra um apartamento, seja ele novo, usado ou na planta, ele está no nome de outra pessoa ou empresa. No caso de imóveis usados está no nome dos antigos donos e de novos e lançamentos, no nome da construtora.
O ITBI é o imposto municipal que você paga para transferir o apartamento do nome do proprietário original para o seu.
Já a escritura é o documento que atesta que aquele imóvel em questão é seu.
Estas duas etapas do processo custam algo em torno de 8% do valor total do imóvel, porém, no caso do primeiro imóvel adquirido pelo Minha Casa Minha Vida ou pelo SFH, o consumidor recebe um desconto de 50%. Caindo então para 4% do valor total do imóvel.
Em muitas construtoras, principalmente nos projetos Minha Casa Minha Vida a documentação é dada como brinde pela construtora, logo, é mais uma vantagem que apês do MCMV podem ter. Nesse caso, não é uma regra e é importante consultar a construtora para entender se esse benefício existe ou não.
É importante ficar atento, pois, todas as pessoas que comprar apartamento precisam pagar esta documentação, mas, na hora de fechar um negócio, muitas vezes o corretor não fala sobre isso e lá na frente o cliente é pego de surpresa.
Bom. Agora que você já sabe bastante sobre como comprar o seu primeiro apartamento, já pode começar a colocar em prática o que aprendeu aqui e buscar a realização do seu sonho.
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