Guia definitivo de tudo o que você precisa saber para comprar o seu primeiro apartamento
- Corretor Ajemo
- 9 de jul. de 2025
- 22 min de leitura
Atualizado: 20 de mai.
Ajudar as pessoas sempre foi muito importante para mim.
Ajudá-las a realizar o sonho de comprar o primeiro imóvel, então se tornou minha missão de vida.
Esse foi o pensamento que em 2018 me fez largar a publicidade e me tornar corretor de imóveis.
Desde que entrei para o mercado imobiliário já auxiliei dezenas de pessoas a comprar seus apartamentos e iniciar histórias de sucesso.
E nesse tempo trabalhando como corretor, pude perceber que existe muita dúvida sobre a compra da casa própria.
Resolvi então fazer um apanhado com as principais dúvidas de clientes e transformá-las neste guia de tudo o que você precisa saber para comprar o seu primeiro apartamento.
Esses serão os pontos abordados neste guia, fique a vontade para pular para o item que mais te interessar. mas, te garanto que aqui há muito conhecimento caso você queira se tornar um consumidor mais consciente na hora de comprar seu primeiro imóvel.
Conhecer a sua realidade
Saber o quanto você ganha, quanto tem de dinheiro guardado, qual o valor do seu Fundo de Garantia (FGTS), parecem coisas óbvias, mas, nem sempre são.
Em minha carreira já recebi inúmeros clientes em plantões de vendas com o sonho de comprar seu primeiro apartamento sem ao menos saber como funciona o mercado imobiliário.
Já conversei com diversas pessoas interessadas em comprar apartamentos de 3 ou 4 quartos, mas, que na hora H comprovaram renda muito abaixo do necessário.
Por isso, a primeira dica que dou é, conheça sua realidade.
Antes de tudo se planeje. Se pretende começar a procurar apartamento para comprar, converse com seu parceiro, coloque na mesa o quanto cada um ganha e com quanto cada um poderá ajudar.
Se tem algum dinheiro guardado, esse é o momento de deixá-lo em uma aplicação de resgate rápido como a poupança ou o tesouro selic ou CDBs (Como os cofrinhos/caixinhas que os bancos oferecem).
Busque saber quanto cada um tem no FGTS.
Desta maneira as próximas etapas ficarão mais simples.
Que tipo de Imóvel procurar
Agora que você já começou o seu planejamento, sabe qual é a sua realidade, precisa começar a procurar imóveis que se encaixam nela.
Por exemplo:
Acredito que todos nós sonhamos com aquela casa enorme com vários quartos, suítes, piscina e todo o lazer que podemos imaginar.
Mas, essa é uma realidade que está distante da maioria das pessoas.
Mas isso não quer dizer que você não possa usufruir de um amplo lazer simplesmente por não morar em uma mansão.
Hoje em dia é muito comum os condomínios terem o que chamamos no mercado de amplo lazer ou lazer completo.
Itens como piscina, academia, churrasqueira, quadra de esportes, salão de festas, espaço kids, sala de jogos e muito mais, já são encontrados em inúmeros condomínios e, ao contrário do que diz a crença popular, não são exclusivamente itens de luxo.
Muitos condomínios de médio padrão e até mesmo de padrão econômico já possuem todos esses itens de lazer inclusos.
E o melhor de tudo, esses itens de lazer seriam muito caros para se manter em uma única casa, pois, todo o valor de manutenção ficariam nas mãos de um único dono. Já em um condomínio, todos os moradores são responsáveis, portanto, o valor disso tudo é dividido entre todos os condôminos na taxa do condomínio.
Mas isso é algo que vou falar mais para frente.
Certo. Agora você já sabe das vantagens de morar em um prédio, mas, continuamos com a pergunta: que tipo de imóvel procurar.
Se você está procurando o seu primeiro imóvel, provavelmente irá comprar para morar sozinho ou com seu parceiro ou parceira, portanto, não precisa de muito mais do que 1 ou 2 quartos, certo?
Nestes anos de trabalho, já atendi vários clientes que insistem que precisam de 3 ou 4 quartos, mesmo sendo apenas um casal sem filhos, pois, acreditam que precisam de espaços no apartamento para guardarem suas coisas.
E eu sempre os oriento: "Se vocês querem mais quartos, terão de pagar bem mais caro por isso, então”.
Pense bem, se você irá morar sozinho não precisará de mais que 1 quarto para dormir e uma sala para receber visitas ou assistir uma série no Netflix e claro, uma cozinha com área de serviço embutida e um único banheiro.
Claro, hoje em dia o mundo do trabalho está mudando e muitas pessoas já não saem mais de casa para trabalhar, portanto, se esse for o seu caso, pode muito bem ter um segundo quarto para transformar em escritório.
Agora, se você está prestes a se casar e planeja ter filhos no futuro, o apartamento de 2 quartos é sempre a melhor pedida para você que está procurando o seu primeiro imóvel.
E lembre-se, esse é apenas o seu primeiro imóvel.
Em um futuro próximo você poderá se planejar para fazer um upgrade e subir de nível comprando assim uma casa maior.
Espero poder te ajudar também quando esse momento chegar.
Apartamento pronto ou na planta
Eu diria que 80% dos meus clientes chegam até mim dizendo:
“Ajemo, quero comprar um apartamento que esteja pronto ou perto da entrega”.
Ok, mas, você sabe qual é a diferença entre comprar um apartamento na planta ou um pronto?
Essa é outra questão que deve ser pensada na fase de planejamento. Isso porque o estágio da obra irá impactar diretamente no valor e na forma de pagamento da unidade.
Primeiro é preciso levar em consideração aquele ditado popular que diz que “imóvel nunca desvaloriza”. Isso é uma grande verdade, claro que podem existir exceções, mas, na maioria dos casos, um apartamento nunca perde valor.
A expectativa de aumento de um apartamento na planta é de 1% ao mês.
Isso mesmo, 1% ao mês. O que significa que se você não comprou aquele apê dos sonhos logo que as vendas começaram, após a entrega da obra, que costuma durar em média de 30 a 36 meses, a unidade passará a custar de 30% a 36% a mais do que em seu lançamento.
Um apartamento vendido a R$250.000 no lançamento pode custar até R$340.000 no momento da entrega das chaves.
Um valor considerável, não?
É por isso que muitos investidores compram apartamentos na planta para revendê-los na entrega, por conta deste aumento expressivo no preço final da unidade.
Acrescente a isso as taxas da prefeitura, cartório e escritura e seu apartamento pode acabar se tornando apenas um sonho distante.
Certo, mas, além do valor final do produto, também há diferenças na forma de pagamento.
Quando você compra um apartamento, você irá negociar a entrada direto com a construtora, que costuma ser entre 20% a 30% do valor total do imóvel e, a diferença, ou seja, de 70% a 80% fica para ser pago no financiamento.
Só que se o apê já está pronto, a entrada tem que ser paga à vista, no ato da assinatura do contrato. E convenhamos que é bastante difícil termos tanto dinheiro disponível para ser resgatado tão rapidamente.
Porém, se você está comprando no lançamento ou com vários meses até a entrega, então, a entrada poderá ser dividida ao longo dos meses da obra.
Vou dar um exemplo aqui para facilitar.
Se o apartamento que você pretende comprar custa R$250.000 e a entrada pedida pela construtora é de 30%, você terá de dar R$75.000 de entrada, certo?
Imagine ter que pagar 75 mil reais à vista e logo no mês seguinte já ter que pagar a primeira parcela do financiamento?
Esse é o cenário de quem compra um apartamento já pronto.
Comprando no lançamento você garante todo o período que durar a construção do prédio para poder parcelar esses 75mil da forma que ficar melhor para você.
O corretor irá, junto com você, te auxiliar e montar um fluxo de pagamento, para que fique claro como deverá ser paga essa entrada.
Um fluxo de pagamento costuma ser mais ou menos assim:
Ato
Mensais
Anuais
Única ou Chaves
Vamos montar aqui um exemplo de fluxo com o valor de entrada de 75 mil e considerar 30 meses até a entrega da obra:
Ato - R$25.000
29 Mensais - R$1.000
2 Anuais - R$7.000
Única ou Chaves - R$7.000
Esse é um exemplo simples de como pode ser feito. Lembrando que você deve desenhar esse fluxo junto com seu corretor de maneira que fique confortável para você.
Então, pensando em tudo isso que eu já mostrei até agora, acredito que você já esteja entendendo que a melhor opção para pagar mais barato é comprar na planta, de preferência no lançamento ou logo após.
Programa Minha Casa Minha Vida
Provavelmente você já deve ter ouvido falar muito sobre o Programa Minha Casa Minha Vida.
Mas afinal de contas, o que é esse programa?
O Minha Casa Minha Vida é um programa do governo federal pensado para ajudar as pessoas a comprar seu primeiro imóvel.
No programa são vendidos imóveis de até R$264.000 com financiamento facilitado, taxa de juros mais baixa e alguns benefícios para o comprador, como subsídio de até 55 mil reais, dependendo da faixa na qual você se encaixar.
OBS: Recentemente, em 2025, foi criada uma nova faixa no programa para quem ganha até 12 mil reais de renda bruta (Renda composta por até 3 pessoas) para financiar imóveis de até R$500.000.
Ou seja, mais de 50 mil de desconto no valor total do apartamento.
Muitas pessoas ainda acham que o programa engloba apenas apartamentos sem atrativos como vagas de carro e lazer, mas, essa não é a realidade.
Hoje em dia muitos empreendimentos top de linha, com lazer completo e tudo o que há de mais moderno podem se enquadrar no Minha Casa Minha Vida.
O que acontece é que as construtoras compram terrenos pensando em construir prédios de apartamentos para vender e, um documento chamado plano diretor, que dita quais tipos de construções podem ser feitas em cada região, às vezes limita a quantidade de unidades que podem ser construídas.
Então, essas construtoras enquadram o empreendimento no Programa Minha Casa Minha Vida para conseguirem construir o dobro de unidades que o plano diretor permitia originalmente. Pois, além de ajudar você a comprar seu primeiro apartamento, o programa também é um fomento ao setor da construção civil.
Comprar pelo programa também é mais seguro, pois, ao assinar com o banco, toda sua negociação fica pré-fixada, ou seja, sua taxa de juros e condições negociadas na compra são congeladas.
Isso é benéfico, pois, digamos que aconteça algo drástico na economia do país e as taxas de juros e a inflação subam a níveis estratosféricos, ou até mesmo você perca renda depois de ter comprado.
Você não vai precisar se preocupar, pois, nenhum reajuste será feito sobre a negociação feita na hora da assinatura do contrato.
Então você já viu que o Minha Casa Minha Vida pode ser uma ótima opção para você comprar seu primeiro apartamento com mais facilidades, certo?
Mas, quais são os requisitos para entrar no programa?
Simples, você tem que ter mais de 18 anos, não pode ter nenhum imóvel escriturado em seu nome e precisa se atentar aos limitadores de renda, pois, pessoas com uma renda muito elevada não podem entrar no programa.
Existem várias faixas do programa, a mais alta contém o limite de renda em aproximadamente R$12.000. Ou seja, se você ganhar até 12 mil por mês ainda pode se enquadrar e usufruir dos benefícios.
Lembre-se que essa é a renda familiar bruta, logo, pode ser composta por até 3 pessoas.
Quanto eu tenho que comprovar de renda para comprar pelo Programa Minha Casa Minha Vida?
Eu sempre digo que o mercado imobiliário é cercado por mitos e ditados populares.
Um desses mitos é que para comprar apartamento é preciso ser rico, ganhar muito, muito dinheiro.
E outra variação deste mito diz que, para comprar pelo Minha Casa Minha Vida é preciso comprovar ganhar muito pouco, e isso não é bem uma verdade.
Como eu já expliquei antes, existem algumas faixas de renda para o programa e cada projeto se enquadra em uma destas faixas.
Existirão projetos que para financiar você precisa comprovar uma renda de R$2.800, e outros que consegue comprar ganhando até R$12.000.
Isso tudo varia muito de um projeto para o outro, por isso que é muito importante você ser muito franco com seu corretor e passar todas as informações financeiras que ele te pedir, pois, isso poupa o seu tempo e torna nosso trabalho de consultoria mais eficiente, evitando que fiquemos te mostrando projetos nos quais sua renda não pode ser enquadrada.
As faixas do Minha Casa Minha Vida são as seguintes:
Faixa 1
Renda familiar mensal: até R$ 2.850
Valor máximo do imóvel: até R$ 170 mil
Subsídio: pode chegar a até 95% do valor do imóvel
Juros: entre 4% e 5% ao ano
Faixa 2
Renda familiar mensal: de R$ 2.850,01 a R$ 4.700
Valor máximo do imóvel: até R$ 264 mil
Subsídio: pode chegar a até R$ 55 mil
Juros: entre 4,75% e 7% ao ano
Faixa 3
Renda familiar mensal: de R$ 4.700,01 a R$ 8.600
Valor máximo do imóvel: até R$ 350 mil
Juros: entre 7,66% e 8,16% ao ano
Faixa 4 (nova faixa para classe média)
Renda familiar mensal: de R$ 8.600,01 a R$ 12 mil
Valor máximo do imóvel: até R$ 500 mil
Juros: 10% ao ano
Prazo de pagamento: até 420 meses
Agora, se você hoje possui uma renda de, por exemplo, R$3.000 e precisa comprovar R$4.000 ou R$5.000 para para aumentar o valor do financiamento para conseguir comprar o seu apartamento em uma faixa mais elevada do programa, aí existem alguns caminhos.
O primeiro deles é compor renda com mais alguém.
Se você está querendo comprar o seu primeiro apartamento, então, muito provavelmente você irá se casar em breve e pode por exemplo apresentar os comprovantes de renda seus e do seu companheiro.
Esse é um dos caminhos para aumentar a renda.
Caso você já seja casado ou casada, então precisará obrigatoriamente apresentar o comprovante de ambos.
Uma outra maneira de aumentar seu potencial de financiamento é realmente buscar fontes de renda extra e apresentar seus extratos bancários como complemento ao que comprova por holerite.
Alguns clientes meus já precisaram aumentar a renda para comprar ou até mesmo para pagar as mensalidades com mais tranquilidade.
E criatividade foi o que não faltou para eles, alguns resolveram dirigir para aplicativos como Uber e 99 nas horas vagas, outros começaram a oferecer serviços nos quais eram bons para os amigos e parentes.
Talvez esse post sobre como conseguir renda extra para comprar seu apartamento possa te ajudar um pouco.
Eu preciso ter entrada para comprar apartamento pelo Programa Minha Casa Minha Vida?
Essa é uma das perguntas que mais ouço de clientes que estão comprando seu primeiro imóvel quando estou em um lançamento imobiliário.
Muitas construtoras e imobiliárias gostam de mostrar um grande número de visitas nos stands de seus projetos, portanto, é comum que peçam para os corretores fazerem de tudo para “enfiar” o máximo de pessoas possível dentro do plantão de vendas.
Para conseguir tal feito, as empresas usam algumas táticas que eu particularmente não gosto muito.
Uma delas é espalhar faixas, panfletos e flyers com dizeres do tipo “Saia do aluguel pagando R$300 reais por mês”, ou “Entrada de R$5.000”.
Esses cenários que usei de exemplo são possíveis?
Sim, eles são possíveis, mas, o que esses anúncios não te contam é que a entrada não é de apenas R$5.000 ou que para você pagar uma parcela mensal de R$300,00, precisa dar um ato de mais de R$60.000.
Esse tipo de anúncio, muitas vezes faz com que o cliente ache que não precisa dar entrada para comprar pelo Minha Casa Minha Vida, quando na realidade isso não é verdade.
Essas práticas costumam atrair de fato muita gente para conhecer o projeto, ver o decorado e querer negociar uma unidade, mas, do volume total de visitas, poucos são os clientes que de fato fecham negócio.
E sabe o por quê?
Porque a empresa não se preocupou em te passar informações claras, objetivas, que te ensinaram a se planejar para comprar o seu apartamento.
E esse é meu objetivo aqui, te explicar tudo o que você precisa saber, para que você chegue no stand de vendas empoderado, sabendo mais do que os próprios corretores.
Então, já vá se preparando e guardando um pouquinho todo mês para compor sua entrada.
Como usar meu FGTS como entrada?
Está aí mais um dos benefícios que o Programa Minha Casa Minha Vida oferece para você.
Se você trabalha e possui carteira assinada, o famoso trabalhador CLT, então você certamente tem uma conta no FGTS (Fundo de Garantia de Tempo de Serviço).
Talvez isso pareça óbvio para você, mas, já atendi clientes que não se lembravam que possuíam esse dinheiro aplicado.
Todos os meses a empresa na qual você trabalha deposita na sua conta corrente o seu salário já com vários descontos, certo?
Esses descontos servem para pagar uma série de impostos e também para pagar o seu FGTS.
Uma porcentagem do valor do seu salário é mensalmente depositado nesta conta.
Fazendo um cálculo grosseiro, dizemos que todo ano você recebe o equivalente a 1 salário na conta do Fundo de garantia.
Ou seja, se você tem um salário de R$3.000 mensal, todo ano você terá R$3.000 a mais guardado no fundo sempre que completar mais 1 ano de carteira assinada.
Pessoas que trabalham a muitos anos podem ter grandes quantias guardadas lá.
Eu já vendi para clientes que pagaram boa parte da entrada e ainda por cima quitaram parte do financiamento utilizando o saldo do FGTS.
Caso você não saiba qual o valor do seu Fundo de Garantia, você pode ler esse post sobre como consultar o saldo do meu FGTS.
Certo, então agora você já sabe que conta com mais esse dinheiro que pode ser usado como parte da entrada do seu apartamento, mas, quais são as regras para o uso do FGTS como entrada?
Primeiramente é necessário ter ao menos 36 meses de contribuição ao fundo, ou seja, pelo menos 3 anos.
Mas não precisa ser em uma única empresa e nem precisam ser 3 anos consecutivos. Basta ter no mínimo 3 anos de contribuição no total e você já poderá utilizar esse valor.
Quando você for comprar seu apartamento, caso queira usar o FGTS como parte da entrada, entregue junto com sua documentação os extratos de suas contas do FGTS. O corretor irá pegar aquele valor total e deduzir do valor total do apartamento, diminuindo assim o valor da sua entrada.
Simulação e Entrega da Documentação
Muitos clientes que eu atendo geralmente chegam ao stand de vendas pedindo uma simulação.
Ou seja, querem saber o valor do apartamento e quanto ficariam as parcelas da entrada e do financiamento para elas. Assim como todas as demais condições de pagamento.
E o que eu sempre digo é:
Não é possível fazer uma simulação 100% precisa.
Claro, podemos usar o simulador da Caixa Econômica ou até mesmo alguns aplicativos de celular que ajudam a calcular tudo isso, mas, essas simulações não são exatas.
Cada cliente é um cliente, cada indivíduo tem uma história única, experiências únicas e inclusive uma vida financeira única.
Portanto, para saber o quanto você tem de financiamento, se poderá usar ou não o FGTS na entrada, quanto ficará sua taxa de juros e suas prestações quando já estiver morando, é necessário uma análise bem mais profunda do que uma simples simulação.
Essa análise é feita por uma empresa que é correspondente do banco.
As construtoras e imobiliárias trabalham em parceria com essas empresas e oferecem o serviço de análise de crédito 100% gratuito para os clientes.
A única coisa que o cliente precisa é entregar a lista de documentos que o corretor pedir.
Já atendi dezenas de pessoas que se negaram em um primeiro momento a entregar seus documentos para análise, pois, entendem que entregar documentação é igual a firmar acordo de compra, mas, não é.
Entregar sua documentação para análise NÃO É COMPROMISSO DE COMPRA, e eu faço questão de escrever isso em letras grandes para que você não esqueça.
Ao entregar sua documentação, geralmente junto com uma ficha da construtora com seus dados e uma assinatura que autoriza o acesso às suas informações, o corretor irá compilar esses documentos em um arquivo digital e enviará para o departamento responsável por mandar para a empresa de análise.
Feito isso, em algumas horas, ou no máximo de uma dia para o outro a empresa irá devolver para o seu corretor um laudo com todas as informações de crédito para você.
Valor da prestação morando, taxa de juros, valor do negócio na tabela sac e na tabela price, total de financiamento liberado e todas as informações necessárias para se concretizar o negócio.
Sei que diariamente vemos na televisão notícias sobre golpes e estelionatos, mas, pode ficar tranquilo quando pedirem seus documentos em um plantão de vendas.
Certo, agora que você já sabe que a entrega dos documentos serve para a construtora fazer uma análise completa e te dizer exatamente quanto você irá pagar no seu apartamento.
Mas, afinal de contas:
Quais são os documentos que preciso entregar para fazer essa análise de crédito do Minha Casa Minha Vida?
A lista pode parecer um pouco longa, mas, você vai ver que rapidinho você consegue separar tudo o que seu corretor irá precisar para solicitar essa análise.
Os documentos são:
RG ou CNH
CPF (Se já estiver no RG, nem precisa levar o cartão impresso do CPF)
Comprovante de estado civil (Certidão de nascimento ou casamento)
Comprovante de residência
Carteira de trabalho
3 últimos holerites e/ou 6 últimos extratos bancários
Extrato do FGTS
Imposto de renda com recibo de entrega
Caso você vá compor renda com mais alguém, precisará desta documentação de todos os envolvidos.
Lembrando que no Programa Minha Casa Minha Vida você pode compor renda com até 3 pessoas.
Como você pode notar na lista acima, como comprovante de renda você pode usar tanto seus holerites quanto os extratos bancários para declarar renda informal ou complementar.
Você pode levar esses documentos até o stand para que o corretor os escaneie e envie para análise ou, pode simplesmente tirar fotos bem nítidas e enviar para seu corretor.
Agora não parece mais ser tão difícil, não é?
Agora vamos falar sobre mais algumas coisas que você precisa saber para comprar seu primeiro apartamento.
O que é Evolução de Obras?
Uma coisa que infelizmente é muito comum, são os corretores se “esquecerem” de falar sobre a taxa de evolução de obras de um projeto Minha Casa Minha Vida.
Mas afinal, o que é essa taxa de evolução de obras?
Quando você compra um projeto pelo Programa, após 3 meses em média você será chamado para assinar seu contrato de financiamento com o banco, que pode ser Caixa Econômica ou Banco do Brasil.
OBS: Hoje os bancos privados também podem financiar pelo programa, porém, ainda é mais comum que sejam bancos públicos.
Quando você assina esse contrato, você congela todas as condições de negociação feitas com o banco, como taxa de juros, reajuste da inflação e etc como eu já expliquei anteriormente.
Então, para poder garantir todas essas condições, os bancos cobram essa espécie de “juros antecipado” sobre o valor da sua parcela de financiamento.
Essa taxa começa em cerca de 10% e vai até cerca de 70% do valor da sua parcela do financiamento.
Ou seja. Se lá na hora da análise de crédito sua parcela do financiamento ficar em, por exemplo, R$900, você irá pagar começando em R$90 até cerca de R$630 de evolução de obras além do que já estará pagando para a construtora.
Mas, calma, esse valor pode assustar da primeira vez que o vimos, mas é bem tranquilo.
Todo mês o banco envia um fiscal engenheiro para avaliar a obra, e esse fiscal irá dizer quanto da obra já está completa, e conforme ela for evoluindo, o banco vai liberando o dinheiro para a construtora, e consequentemente aumentando o valor da taxa de evolução de obras.
Então, você começará pagando esses 10% lá no início das obras, quando ela estiver com cerca de 10% já concluída e lá na finalização da obra, por volta de 3 a 4 meses antes da entrega, aí sim você irá pagar os 70%.
Esse valor é pago em paralelo com as mensalidades do fluxo de pagamento da entrada durante o período de obras, contudo, ele é uma taxa bancária e não da construtora. Ou seja, mensalmente você irá receber os boletos na sua casa ou no seu e-mail, dependendo do que foi acordado no banco.
Após a entrega do projeto, esse valor não será mais cobrado.
Eu gosto de falar sobre a evolução de obras, pois, como já disse, muitos corretores não falam, e acabam por surpreender o cliente na hora da assinatura do contrato de financiamento e, caso o cliente não tenha se planejado, ele poderá acabar se atrapalhando com os pagamentos.
Por isso gosto de ser o mais transparente possível.
ITBI e Escritura
Você sabe o que é ITBI e Escritura?
Escritura é um termo que geralmente estamos mais familiarizados.
É simplesmente o documento que mostra quem são os donos legítimos do imóvel.
Então, se você comprar um apartamento com mais alguém, aparecerá seu nome e o nome de quem entrou no negócio com você.
Se você for casado ou casada no papel, por mais que o recurso para a compra venha apenas de uma das partes, obrigatoriamente ambos serão donos do imóvel.
Uma coisa que acontece muito é o cliente achar que não será dono do apartamento até terminar de pagar o financiamento, mas, isso não é uma realidade no caso do Minha Casa Minha Vida.
O imóvel será seu assim que for escriturado. Para que você possa fazer dele o que quiser. Como revender ou alugar.
Certo, então você sabe que a escritura é o documento que mostra quem é o proprietário do imóvel.
Então o que ITBI?
Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é o significado da sigla ITBI.
Esse é um imposto municipal que varia de uma cidade para outra que deve ser pago no momento da escrituração do apartamento.
Esse tributo é pago para a prefeitura quando se transfere um imóvel de uma pessoa para outra.
No caso, quando você compra um apartamento na planta, não existe dono anterior, porém, a construtora é considerada a dona da unidade. Então esse imposto é pago para tirar o imóvel do nome da pessoa jurídica da construtora e passar para sua pessoa física.
E quanto custa o ITBI e a escritura?
O valor desses 2 itens é de cerca de 8% do valor total do imóvel.
Se você está comprando seu primeiro apartamento pelo programa Minha Casa Minha Vida, esse valor cai pela metade, 4% do total.
Mas é importante salientar que algumas construtoras oferecem tanto o ITBI quanto a escritura como brinde para o comprador. Não sendo necessário pagar absolutamente nada por isso.
Não são todas as empresas que oferecem esse benefício, ele não é um benefício do programa e sim da empresa.
Algumas empresas oferecem isso como promoção em algumas épocas e outras só trabalham desta forma, sempre presenteando o cliente com a gratuidade da documentação.
Imagine só.
Se você comprar um apê de R$250.000, o valor da documentação será algo em torno de R$10.000.
10 mil de desconto é um baita desconto, não é mesmo?
Então vale muito a pena conseguir esse brinde. Converse com o seu corretor, veja o que ele consegue para você.
E se a construtora não entregar o empreendimento?
Uma das dúvidas mais recorrentes dos meus clientes é sobre a entrega do prédio.
Será que a construtora vai realmente entregar?
E se a construtora falir?
Primeiramente, calma!
Hoje em dia não acontecem mais casos assim como aconteciam antigamente. Até uns 15 ou 20 anos atrás podia ocorrer de uma construtora estar levantando um prédio e por algum motivo, tirar recursos daquele projeto e aplicar em outro. Caso os recursos fossem mal administrados ou até a empresa abrisse falência, podia ocorrer da obra não ser entregue.
Isso explica muitos dos esqueletos de prédios que vemos abandonados pela cidade.
Mas isso ficou no passado.
Hoje em dia as construtoras trabalham no modelo SPE (Sociedade de Propósito Específico).
Isso significa que para cada projeto que a construtora pretende construir, é necessário abrir uma empresa específica exclusivamente para captar e gerenciar os recursos daquele projeto.
Dessa forma, a construtora fica impossibilitada de retirar recursos de um projeto e destinar para outros fins.
O dinheiro para construir aquele prédio é exclusivo para aquele prédio.
Você pode aprender mais sobre isso no meu artigo Tem perigo de a construtora não entregar o meu apartamento?
Distrato
Agora vamos falar sobre um assunto chato.
Ninguém que compra um apartamento fecha negócio esperando distratar a compra dali há algum tempo. Mas, às vezes isso pode acontecer.
Já tive clientes que compraram seus apartamentos durante o noivado e poucos meses antes da entrega do prédio se separaram e acabaram devolvendo o apartamento.
Algumas pessoas podem devolver o apartamento por questões financeiras, o que costuma ser difícil no Programa Minha Casa Minha Vida, pois a compra é feita com o financiamento já aprovado.
Mas, a vida é uma caixinha de surpresas e às vezes pode acontecer situações chatas que forçam o cliente a querer devolver o apartamento para a construtora.
Existem algumas regras que você deve saber caso queira distratar o seu apartamento.
Primeiro é importante dizer que o CDC ou Código de Defesa do Consumir garante que em até 7 dias após a o fechamento do negócio, caso o cliente queira desistir da compra, ele receba 100% do valor pago até então.
Então, se acontecer alguma coisa e você desistir da compra no máximo após 7 dias da compra, você irá receber tudinho que pagou para a construtora, ato, comissionamento do corretor, tudinho mesmo.
Agora, caso passe desses 7 dias, você já não irá receber esse valor completo, recebendo apenas 50% do valor pago, e além disso, você não recebe o valor pago para o corretor de imóveis.
Afinal de contas, o corretor trabalhou, se esforçou para resolver todas as suas dúvidas e te ajudar da melhor maneira possível a fechar o negócio. Então, ele não pode ser penalizado e perder sua comissão.
Caso distrate até 7 dias depois da assinatura do contrato, tudo bem, o corretor nem terá recebido ainda. Mas, assim que ele receber, esse valor não será ressarcido.
Outra coisa que é possível fazer, é ceder os direitos da sua dívida.
Ou seja, você terá que encontrar alguém interessado na compra do apartamento que você não quer mais, aí essa pessoa terá de passar por toda a análise que você passou anteriormente e, ao garantir que ela pode arcar com esse compromisso, ela assina um termo em que assume a dívida e o apartamento é passado para o nome dela.
Eu acho muito importante que você saiba de todas essas informações, é claro que eu torço para você nunca precisar distratar seu apartamento, pois, é uma dor de cabeça e gera uma série de frustrações. Mas, conhecimento, nunca é demais.
Conclusão
Vamos recapitular o que vimos então.
O primeiro passo para você comprar seu primeiro apartamento é ter vontade, e conhecer sua realidade. Saber o quanto tem de FGTS, ter algum valor reservado para servir de entrada, colocar na ponta do lápis certinho.
O segundo passo é saber qual imóvel procurar. Apartamento com vaga, sem vaga, 1 ou 2 dormitórios, com lazer completo ou não, pronto ou na planta e entender as diferenças entre as opções. Lembrando que apartamentos na planta tem a facilidade de se ter muitos meses para pagar a entrada, enquanto unidades prontas precisam da entrada à vista.
Vimos que a melhor opção para comprar seu primeiro apê é através do Programa Minha Casa Minha Vida. Através dele você consegue financiar até 80% do seu imóvel, subsídios de até 55 mil reais e taxas de juros e condições especiais que não são possíveis em outras formas de financiamento.
Vimos também que é preciso sim ter entrada para comprar seu apartamento, mesmo que seja pelo programa Minha Casa Minha Vida. Não existe almoço grátis. A entrada pode ser maior, menor, mas, em algum momento você vai precisar pagar a entrada para a construtora.
Usar seu FGTS é uma ótima maneira de pagar sua entrada com mais facilidade. Mas, existem algumas regras para o uso deste recurso. Você precisa ter ao menos 3 anos completos de contribuição, mesmo que sejam em empresas diferentes e não sejam consecutivos.
Lembre-se que entregar os documentos para o corretor é muito importante para você saber exatamente quanto você financia, quanto paga de entrada, qual será sua mensalidade e taxa de juros. Sem documentação, não existe simulação precisa. Entregar documentação não é compromisso de compra.
Os documentos necessários para fazer sua análise de crédito são:
RG ou CNH
CPF
Comprovante de estado civil (Certidão de nascimento ou casamento)
Comprovante de residência
Carteira de trabalho
3 últimos holerites e/ou 6 últimos extratos bancários
Extrato do FGTS
Imposto de renda com recibo de entrega
Entenda tudo o que você terá que pagar, faça suas contas e lembre-se que além de pagar as parcelas da sua entrada para a construtora, também precisa pagar a evolução de obras para o banco.
ITBI e Escritura. 2 documentos importantíssimos para que o imóvel seja de fato seu. Essa documentação custa cerca de 8% do valor do imóvel ou 4% se for seu primeiro imóvel e pelo programa. E lembre-se que algumas construtoras podem te presentear com a documentação grátis. Um bom valor de desconto para seu bolso.
Caso aconteça algo e você precise distratar seu apartamento, lembre-se que você pode recuperar 100% do valor pago se fizer o processo de distrato em até 7 dias após a assinatura do contrato. Após esse prazo, você recebe 50% do valor pago e não recebe a comissão do corretor de volta.
Agora você já sabe tudo o que precisa para comprar o seu primeiro apartamento. Caso tenha alguma dúvida, pode deixar um comentário e eu irei te responder.
Parabéns, agora você é um consumidor consciente.
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