Como usar meu FGTS na compra do meu apartamento?

“Use seu FGTS como entrada.”

Certamente você já viu algum anúncio de apartamento com esses dizeres, pois, é muito comum anunciarem empreendimentos imobiliários usando como atrativo esta informação do uso do FGTS como entrada ou parte dela.

Mas, afinal. Como utilizar o FGTS na entrada?

Uma forma muito comum de chamar a atenção de um consumidor que está à procura de imóvel, seja na internet, no rádio e até nos famosos panfletos que enchem seu carro nos semáforos da cidade é falar que, neste ou naquele projeto é possível utilizar o FGTS como entrada e, muitas vezes esta informação acaba gerando uma série de dúvidas na cabeça do cliente.

Mas não se preocupe. Eu vou explicar aqui de uma forma simplificada todas as regras da utilização do FGTS na compra do seu apartamento.

Primeiro precisamos entender o que é o FGTS

A sigla FGTS significa Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e é um deposito mensal equivalente a 8% do seu salário bruto que o seu empregador é obrigado por lei a depositar em uma conta em seu nome junto à Caixa Econômica Federal.

Aqui vale ressaltar que este valor não é descontado do seu salário. Seu salário é apenas a base de cálculo para o empregador.

Ao longo de 1 ano inteiro de contribuição com o FGTS você acumula o equivalente à 96% do seu salário. Quase um salário inteiro por ano.

O objetivo deste fundo é garantir sua segurança social caso você venha a ficar desempregado ou tenha sua relação com a empresa encerrada, seja por doenças graves ou até desastres naturais.

Você pode conferir mais informações sobre o que é e quem tem direito ao FGTS consultando o site oficial do fundo.

 Agora, como você pode usar este benefício na compra do seu apartamento?

Quando você compra um apartamento, seja pelo sistema SFH – Sistema Financeiro de Habitação ou pelo MCMV - Minha Casa Minha Vida, você precisa pagar uma porcentagem do valor total do apartamento como entrada.

Geralmente 30% do valor total do apartamento no SFH e 20% no MCMV.

A diferença da entrada é o valor que será financiado pelo banco.

Vamos supor que você esteja comprando um apartamento de 400 mil reais. Você sabe que precisará dar 30% deste valor como entrada no negócio, ou seja 120 mil reais.

Neste exemplo você dará 120 mil reais como entrada e sobrará 280 mil para financiar, certo?

Agora, vamos supor que você possua 100 mil reais em sua conta do FGTS, quando você declarar isso para o corretor na hora da negociação, ele irá dizer que esses 100 mil podem ser utilizados como parte da entrada, mas, na realidade este valor irá ampliar o seu financiamento com o banco.

No exemplo que estamos trabalhando você teria que financiar o valor de 280 mil, pois dará 120 mil de entrada. Porém, se você utilizar seu FGTS de 100 mil, o banco aumentará seu potencial de financiamento para 380 mil, pois irá somar seu potencial de financiamento aprovado com o saldo da sua conta do FGTS, fazendo assim sobrar apenas 20 mil do valor total do apartamento para ser pago como entrada.

Aqui vale dizer que, no sistema do Minha Casa Minha Vida isso é regra e você sempre poderá utilizar seu FGTS para ampliar seu potencial de financiamento e abater valores da entrada, porém, no Sistema Financeiro de Habitação (para clientes com renda superior ao MCMV) esta não é uma regra obrigatória e cabe à construtora aceitar ou não abater este valor da entrada.

Vamos supor que você está comprando o mesmo apartamento de 400 mil de uma construtora que não aceita o FGTS como entrada. Neste caso, você pode sim usar seu FGTS na compra, pois, este é um direito seu, mas, aí o cenário já muda um pouco.

Neste caso, você teria de dar os 120 mil referentes aos 30% de entrada e quando fosse assinar seu financiamento com o banco, aí sim, incluiria este FGTS, diminuindo seu financiamento de 280 mil para 180 mil.

Regras da utilização do FGTS na compra de um imóvel

Existem algumas regrinhas importantes que cabe observarmos antes de iniciar um processo de compra contando com o FGTS. Vou listar as principais regras abaixo:

• O imóvel que você pretende comprar não poder ultrapassar o valor de R$1.500.000,00 (1 milhão e meio de reais);

• O imóvel deve ser estritamente para uso residencial urbano, não podendo ser utilizado para compra de imóvel comercial;

• É preciso possuir ao menos 3 anos de contribuição no regime FGTS, sejam estes anos consecutivos ou divididos entre várias empresas, pois, com menos de 3 anos de contribuição a Caixa Econômica não libera o benefício;

• Não pode possuir financiamento ativo no SFH - sistema financeiro de habitação;

• Não pode possuir imóvel na mesma cidade na qual você pretende comprar seu novo imóvel.

Para você entender todas as regras e consultar o saldo do seu FGTS, acesse o site oficial da Caixa Econômica Federal.

E aí? Já consultou seu FGTS e está dentro das regras? Então, agora só falta uma coisa, encontrar o imóvel perfeito para você e realizar o seu sonho.